Ипотека в силу закона в пользу банка
Оглавление:
Особенности ипотеки в силу закона
Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении обЪекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств. При приобретении недвижимости вступает третье лицо — банк или иная кредитная организация, представившая кредит на покупку недвижимости. Надо заметить, что такого вида договора, как «договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств», законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупателя с банком безразличны. Разумеется, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на приобретение жилья, но это зависит только от их желания. А если такого указания не будет, регистрационный орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и переход права собственности, а о возникшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Для банка важным является неоходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с регистрацией договора купли-продажи и права собственности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после государственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью. Это делается для того, чтобы не возникла ипотека в силу закона в пользу продавца квартиры. Сами же кредитные средства продавец квартиры может получить у банка только после предЪявления зарегистрированного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе «обременения» будет указано: «залог в силу закона». Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные средства продавцу. Однако в некоторых банках существует другая схема. Кредитные денежные средства помещаются совместно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка покупатель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышенных процентов обоснована банком тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен. На практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и сдает весь комплект документов на государственную регистрацию. В процессе регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда получается снять. В итоге регистрационный орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить повышенные проценты. Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы опытные юристы проверили юридическую чистоту квартиры до получения кредита и до подписания договора купли-продажи.
Как же производится расчет по договору купли-продажи?
Как уже упоминалось, зачастую в договоре указывается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. Такая ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, потому что фактически деньги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены. В большинстве случаев при подобной сделке комплект документов подготавливается сотрудниками банка. И простому обывателю тяжело разобраться во всех юридических тонкостях.
Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты:
1. Если деньги будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в договор купли-продажи нужно включить условие о порядке и сроках расчета. Например: «Расчеты по договору будут произведены в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности».
2. Если продавец и покупатель решили, что расчеты будут производиться после государственной регистрации, необходимо договориться об условиях возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения на собственные средства покупателя. Это связано с тем, что расчеты при ипотеке производятся в банке- кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем сотрудников банка, что внушает определенное доверие.
3. Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государственной регистрации, в договор необходимо включить это условие.
raduga-realty.ru
Основания возникновения ипотеки
Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.
Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).
Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:
Регистрация ипотеки в силу закона
Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.
Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.
Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.
Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:
- Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
- Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
- Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).
- Ипотека в силу закона;
- Ипотека в силу договора.
- Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
- Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
- Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.
- акты органов государственной власти и актов органов местного самоуправления;
- акты судов, установивших права на недвижимое имущество;
- документы, выражающие содержание сделок и являющиеся основанием для государственной регистрации (например, договор купли-продажи).
- мелкие бытовые сделки;
- сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
- сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
Регистрация ипотеки в силу договора
Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.
Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:
creditbudet.ru
Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?
С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:
Ипотека в силу закона.
Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:
Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».
Ипотека в силу договора.
Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.
Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.
В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.
www.ipoteka-legko.ru
Ипотека в силу закона в пользу банка
§2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА
Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств. сделки с недвижимостью
В данном случае в отношения по приобретению недвижимости вступает третье лицо — банк или иная кредитная организация, представившая кредит на покупку недвижимости.
Следует отметить, что такого вида договора, как «договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств», законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупателя с банком безразличны. Конечно, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на приобретение жилья, но это зависит исключительно от их доброй воли, на проявление которой надеяться не приходится. А если такого указания не будет, регистрационный орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и переход права собственности, а о возникшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут (С.Л. Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1). сделки с недвижимостью
Согласно пункту 7 ст. 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. сделки с недвижимостью
Для банка важным является необходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с регистрацией договора купли-продажи и права собственности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. сделки с недвижимостью
Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после государственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью. Это делается для того, чтобы не возникла ипотека в силу закона в пользу продавца квартиры, о чем было написано ранее. Кроме того, сами кредитные средства продавец квартиры может получить у банка только после предъявления зарегистрированного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе «обременения» будет указано: «залог в силу закона». Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные средства продавцу.
Однако в некоторых банках существует другая схема. Кредитные денежные средства помещаются совместно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка покупатель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышенных процентов обоснована банком тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен. сделки с недвижимостью
Так, на практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и сдает весь комплект документов на государственную регистрацию. В процессе государственной регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда получается снять. В итоге регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить повышенные проценты. сделки с недвижимостью
Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы J опытные юристы проверили «юридическую чистоту» квартиры до получения кредита и до подписания договора купли-продажи.
Как же производится расчет по договору купли-продажи?
Как уже было указано, зачастую в договоре указывается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. сделки с недвижимостью
Данная ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, поскольку, хотя фактически деньги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены. сделки с недвижимостью
В большинстве случаев при купле-продаже жилых помещений за счет кредитных средств весь комплект документов по сделке готовится сотрудниками банка. И простому гражданину тяжело разобраться во всех юридических тонкостях сделки. сделки с недвижимостью
Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты.
1. Если денежные средства физически будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в договор купли продажи необходимо включить условие о порядке и сроках расчета.
«Расчеты по договору будут произведены в течение трех дней после государственной регистрации до говора купли-продажи и права собственности».
2. Если продавец и покупатель договорились о том, что расчеты будут производиться после государственной регистрации, необходимо договориться об условиях возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения с использованием кредитных средств, продавец несет гораздо меньше рисков при расчетах, чем при приобретении жилого помещения на собственные средства покупателя. Это обосновано тем, что расчеты при ипотеке производятся в банке-кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем сотрудников банка, что внушает определенное доверие.
Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государственной регистрации, в договор необходимо включить это условие.
Пример
Стороны договорились о том, что в соответствии с пунктом 5 ст. 488 ГК РФ у ПРОДАВЦА не возникает право залога в силу закона на КВАРТИРУ до ее полной оплаты».
§3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА
Рассмотрим процедуру государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных или заемных средств, права собственности и ипотеки.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке (ст. 13 Закона о регистрации прав).
1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины.
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Документы, необходимые для государственной регистрации прав
А. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи квартир, приобретаемых с использованием кредитных средств, под залог приобретаемой квартиры.
1. Заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (в заявлении должны содержаться в том числе данные об участниках сделки, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав). Одно заявление подается на государственную регистрацию сделки — договора купли-продажи, второе — на государственную регистрацию перехода права, права собственности. регистрация права собственности
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств и перехода права, права собственности (которая возвращается заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов). регистрация права собственности
Государственная пошлина составляет для физических лиц — 500 рублей за государственную регистрацию сделки, 500 рублей — за государственную регистрацию перехода права, права собственности. регистрация права собственности
3. Документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления).
4. Нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица.
В данном случае речь идет об учредительных документах банка-кредитора (залогодержателя).
Если учредительные документы банка уже представлялись ранее, на государственную регистрацию достаточно представить выписку из ЕГРЮЛ, протокол об избрании единоличного исполнительного органа, согласование кандидатуры единоличного исполнительного органа с Центральным банком России, доверенности на лиц, подписавших кредитный договор. регистрация права собственности
5. Подлинники и надлежащим образом удостоверенные копии документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.
6. Подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Продавца на отчуждаемое жилое помещение.
7. Подлинники договора купли-продажи с использованием кредитных средств (в количестве, равном числу сторон сделки) и один подлинник договора купли-продажи с использованием кредитных средств для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
8. Подлинник и надлежащим образом удостоверенная копия кредитного договора.
9. Подлинники и надлежащим образом удостоверенные копии документов, названных в договоре купли-продажи с использованием кредитных средств в качестве приложений.
10. Подлинник и копия закладной (если права залогодержателя удостоверяются закладной), (в договоре купли-продажи с использованием кредитных средств ссылка на закладную не обязательна).
11. Подлинники и надлежащим образом удостоверенные копии документов, названных в закладной в качестве приложений.
12. Подлинник и надлежащим образом удостоверенная копия отчета оценщика о проведенной денежной оценке имущества в случае выдачи закладной.
13. Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя/продавца на покупку/приобретение квартиры. Если покупатель в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит (простая письменная форма). Если продавец в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит и не имеет супруга, имеющего права на отчуждаемую квартиру. Согласие от продавца не требуется, если квартира была ранее приобретена по безвозмездной сделке.
14. Нотариально удостоверенная копия свидетельства о заключении брака, если квартира приобретается в совместную собственность супругов.
15. Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека.
16. Согласие органа опеки и попечительства требуется на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
17. Выписка из домовой книги или иной документ, содержащий информацию о лицах, зарегистрированных в квартире.
18. Если изменилась площадь квартиры, адрес места жительства и паспортные данные продавца/покупателя, необходимо подать заявление о внесении изменений в записи ЕГРП. К заявлению прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины (100 руб. — для физического лица, 300 руб. — для юридического). Заявление подается на каждое изменение.
19. Технический паспорт на квартиру и его копия (не является обязательным).
Б. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи жилых домов и земельных участков, приобретаемых с использованием кредитных средств, под залог приобретаемых жилых домов и земельных участков.
В дополнение к документам, указанным в разделе А, на государственную регистрацию необходимо представить:
1. Кадастровый план земельного участка.
Примечание:
— в договоре должно быть указано, что приобретаемый/отчуждаемый дом находится на земельном участке, который также приобретается/отчуждается по данному договору;
— в договоре должны быть указаны категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, приобретаемого/отчуждаемого по договору.
В. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи объектов недвижимости, приобретаемых с использованием кредитных средств, под залог приобретаемых объектов недвижимости, в случае если сторонами (стороной) договора является юридическое лицо.
В дополнение к документам, указанным в разделе А и/или Б, на государственную регистрацию необходимо представить:
1. Учредительные документы юридического лица, являющегося стороной сделки.
2. Протокол об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица.
3. Протокол органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, либо заявление от данного юридического лица, что сделка (договор купли-продажи) не является крупной сделкой либо сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.
Г. Общие требования.
1. Площадь квартиры в Едином государственном реестре прав должна быть указана без учета балконов и лоджий. Если у продавца есть свидетельство о праве собственности, в котором указана общая площадь помещения с учетом неотапливаемых помещений, необходимо подать заявление о внесении изменений в ЕГРП. Данное требование вытекает из пункта 5 ст. 15 ЖК РФ. Указанная норма предусматривает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. регистрация права собственности
2. Если в закладной указано, что кредитный договор является приложением к закладной, сшивать закладную и кредитный договор не нужно. регистрация права собственности
3. Если в закладной указано, что кредитный договор является неотъемлемой частью закладной, необходимо сшить кредитный договор и закладную. регистрация права собственности
4. Если в закладной просто указаны реквизиты кредитного договора, сшивать закладную и кредитный договор не нужно.
5. При выдаче закладной реквизиты отчета об оценке и дата, по состоянию на которую проведена оценка, должны полностью совпадать с аналогичной информацией в закладной.
Некоторые проблемы государственной регистрации
1. Изменение площади жилого помещения.
Очень часто в результате ремонта квартиры или жилого дома меняется площадь помещения. Этот факт выясняется, когда собственник получает новый технический паспорт на объект недвижимости. регистрация права собственности
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. регистрация права собственности
Следовательно, если в результате ремонта квартиры или жилого дома произошли изменения конфигурации жилого помещения, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования — необходимо согласование органа местного самоуправления. Согласование необходимо получить до осуществления каких-либо изменений, то есть до ремонта. регистрация права собственности
Под названный перечень изменений подпадает и установка кондиционера, и совмещение санузла, и замена старой электропроводки с установкой дополнительных розеток.
В большинстве случаев сотрудники БТИ сразу говорят, что в помещении была перепланировка, поэтому регистрирующий орган «не пропустит» эту квартиру, если собственник пожелает ее продать. регистрация договора купли продажи
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, — кадастровый план данного земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). Представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации, кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. регистрация договора купли продажи
Иными словами, если технический паспорт на квартиру ранее представлялся в регистрирующий орган, повторное его представление необязательно. Например, если квартира приобретена около 8 лет назад, технический паспорт на нее должен храниться в архиве регистрирующего органа. Однако необходимо отметить, что описание жилого помещения в договоре купли-продажи должно соответствовать старому техническому паспорту, чтобы описание объекта недвижимости совпадало с данными об этом объекте в регистрирующем органе. регистрация договора купли-продажи
Кроме того, по мнению некоторых юристов, перепланировка в жилом помещении не должна препятствовать собственнику распоряжаться им. Тем более что пункт 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации гласит: «Право частной собственности охраняется законом». В то же время согласно пункту 2 указанной статьи каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. регистрация договора купли продажи
Следовательно, можно сделать вывод, что наличие перепланировки, разрешение на которую не получено, не должно являться основанием ограничения права собственника по распоряжению объектом недвижимости. регистрация права собственности
2. Представление копий документов, заверенных в установленном законом порядке.
Необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации), то есть представляются подлинники и копии. регистрация права собственности
Отсутствие копии документа, необходимого для государственной регистрации, является нарушением Закона о регистрации. Зачастую данный факт является основанием для приостановления государственной регистрации. Кроме того, если на государственную регистрацию представлена копия, не заверенная нотариально, государственная регистрация также приостанавливается. регистрация права собственности
Как избежать приостановлений государственной регистрации и сэкономить на нотариальном заверении копий?
14 сентября 2006 года Приказом Минюста России от № 293 был утвержден Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Административный регламент).
Согласно Административному регламенту (п. 82) специалист, ответственный за прием документов, сличает представленные экземпляры оригиналов и копий документов (в том числе нотариально удостоверенные). Если представленные копии документов нотариально не заверены, данный специалист, сличив копии документов с их подлинными экземплярами, выполняет на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов и предлагает заявителю заверить надпись своей подписью.
Данное положение позволяет сдать на государственную регистрацию подлинник и обычную светокопию документа, сэкономить время и деньги. регистрация права собственности
3. Представление учредительных документов банка.
Специфика возникновения ипотеки в силу закона при регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств банка требует представления учредительных документов банка в регистрирующий орган. регистрация договора купли продажи
Необходимость представления учредительных документов банка обоснована следующим.
Согласно пункту 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. регистрация договора купли-продажи
Как уже говорилось, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке). регистрация договора купли-продажи
Чтобы внести в Единый государственный реестр прав сведения о банке-кредиторе как о залогодержателе, установить правоспособность банка как юридического лица, на государственную регистрацию необходимо представить учредительные документы банка и лицензию на осуществление банковской деятельности или копии указанных документов, удостоверенные в установленном законом порядке. регистрация права собственности
Особенности отдельных регионов России и различные подходы работников регистрирующих органов к указанному вопросу определяют порядок представления учредительных документов залогодержателей-кредиторов. регистрация права собственности
Необходимо отметить, что, по мнению отдельных государственных регистраторов, представление учредительных документов не требуется.
Однако данная позиция представляется недостаточно обоснованной.
В отдельных регионах России учредительные документы банка представляются в регистрирующий орган единожды (первоначальный комплект). В последующем достаточно сделать ссылку на первоначальный комплект. В других регионах комплект учредительных документов представляется в каждый территориальный отдел по муниципальным районам субъекта Российской Федерации по мере обращения. регистрация договора купли продажи
Независимо от существующего в регионах России порядка представление учредительных документов банка при регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, права собственности и возникновении ипотеки в силу закона представляется обоснованным и целесообразным. регистрация договора купли продажи
4. Представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.
При регистрации договора купли-продажи жилйш помещения с использованием кредитных средств банка с возникновением ипотеки в силу закона необходимо представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших от имени банка кредитный договор или договор займа. Данная необходимость обоснована следующим.
Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которое оно уполномочено (п. 1 ст.^187 ГК РФ). Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью. Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Иными словами, если представитель банка заключает от имени банка кредитный договор, то у данного представителя должны быть соответствующие полномочия. В противном случае сделка считается заключенной от имени данного представителя, а не от банка, со всеми вытекающими последствиями. регистрация договора купли-продажи
На практике нередки случаи, когда полномочия представителя ограничены во времени и в сумме, на которую выдается кредит. Кроме того, некоторые банки устанавливают внутренний многоступенчатый порядок предоставления кредита. регистрация договора купли-продажи
Например, многие банки ограничивают полномочия своих представителей для подписания кредитных договоров суммой кредита. В частности, у представителя есть полномочия на подписания кредитного договора, сумма кредита по которому не должна превышать 500 тыс. долл. США. Следовательно, подписать Кредитный договор на сумму 501 тыс. долл. представитель уже не имеет права. регистрация права собственности
Иногда полномочия представителя банка по подписанию кредитного договора ограничиваются необходимостью получения решения кредитного комитета банка. Например, если представитель банка подписывает кредитный договор на сумму свыше 300 тыс. долл. США, он должен иметь решение кредитного комитета данного банка о предоставлении кредита конкретному заемщику на определенных условиях. регистрация права собственности
Именно эти тонкости обосновывают необходимость представления в регистрирующий орган документов, подтверждающих полномочия представителей банка, подписавших от его имени кредитный договор или договор займа. Наличие документов не позволит оспаривать как кредитный договор самим же банком, так и сделку по купле-продаже жилого помещения.
5. Представление документов на государственную регистрацию представителем сторон сделки.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). регистрация договора купли-продажи
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, Щ нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, — документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. регистрация договора купли-продажи
Актуальным является также вопрос о том, кто представляет документы на государственную регистрацию. Зачастую при купле-продаже недвижимости с использованием кредитных средств документы на регистрацию сдает один представитель. Это существенно облегчает работу банков и позволяет снизить расходы стороны договора купли-продажи. Однако в настоящее время существует и иная точка зрения: сдавать документы на государственную регистрацию должны представители от каждой стороны договора купли-продажи, то есть представители от продавца и покупателя должны быть разными. регистрация права собственности
Для обоснования данной позиции используется норма пункта 3 ст. 182 ГК РФ. Согласно указанной норме представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка, поэтому при применении пункта 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию. регистрация права собственности
Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. В этом смысле роль представителя схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем или посланцем. Считаем, что допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика. регистрация права собственности
Отдельно необходимо рассмотреть подачу документов от имени несовершеннолетних лиц, не достигших четырнадцати лет (малолетних). За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). регистрация права собственности
Вопрос передачи законным представителем малолетнего полномочий по сдаче документов на государственную регистрацию представителю, действующему на основании доверенности, является спорным.
Данная ситуация аналогична сдаче документов на регистрацию двумя представителями. Отдельные регистраторы считают, что законный представитель малолетнего не имеет права передавать полномочия представителю, и требуют, чтобы документы в регистрирующий орган сдавал законный представитель. Эта позиция также представляется недостаточно обоснованной, так как сделка заключается от имени малолетнего законным представителем, а не представителем по доверенности, который сдает документы. Кроме того, сдача от имени малолетних документов только законными представителями существенно затрудняет работу регистрирующего органа и создаст определенные трудности для малолетних и их законных представителей.
В указанных ситуациях решающим обстоятельством в пользу передачи полномочий по сдаче документов на государственную регистрацию представителю являются требования Гражданского кодекса о запрете совершать сделки как от имени представляемого в отношении себя лично, так и требование о том, что от имени малолетних совершают сделки их законные представители. Сдача документов на государственную регистрацию не является юридическим фактом, который связан с заключением сделки. регистрация договора купли продажи
Представители в регистрирующем органе имеют ограниченный круг полномочий, которые связаны только с технической процедурой сдачи документов, а сами сделки совершаются законными представителями малолетних и самими сторонами сделки.
Представляется, что требование отдельных регистраторов представлять документы в регистрирующий орган законными представителями малолетних и двумя представителями от каждой стороны договора купли-продажи существенно ограничивает права и законные интересы участников рынка ипотечного кредитования. Данное обстоятельство зачастую приводит к тому, что ипотечные сделки срываются.
www.oblzemli.ru