Собственность обременительна
Оглавление:
Обременительна ли квартира с обременением?
Покупка квартиры – мероприятие волнительное, требующеетщательной проверки всех аспектов
Покупка квартиры – значимое событие в жизни каждого человека. Далеко не каждый день и даже не каждый год нам удаётся сделать приобретение, стоимостью в несколько миллионов рублей, а иногда и долларов.
Однако это радостное событие привлекает к себе не только доброжелателей, но и любителей поживиться за чужой счёт. А при сделках с недвижимостью размер наживы значительный, это, согласитесь, не кошелёк в трамвае украсть. Помните, как Шерлок Холмс, узнав размер наследства Баскервилей, изрёк: «За такой куш любой может пуститься в рискованную игру!». В данной ситуации «куш» точно такой же.
Безусловно, обмануть могут каждого. Мошенники – люди весьма профессиональные. Однако обмануть доверчивого человека всегда проще. Поэтому жить лучше по принципу – бережёного Бог бережет. О возможных подвохах при покупке жилья следует знать. А кроме того, следует до подписания договора проверить все нюансы, чтобы потом не сожалеть об упущенных возможностях.
Квартиры с обременением не такая уж редкость на рынке. Существует несколько видов обременений: квартира с ипотекой, с обременением в виде ренты, найма, ареста, прописанного жильца, а также аварийность самого дома. К этому списку адвокат Олег Сухов добавляет ещё и наследственное обременение, которое выражается в завещательном отказе: «Наследник, получивший, к примеру, квартиру в собственность, при наличии завещательного отказа в пользу иного родственника или даже постороннего лица, которое определит наследодатель в завещательном отказе, должен будет обеспечить пожизненное проживание такого родственника в квартире».
Квартиры с обременением не всегда можно законно продать, чаще всего это невозможно. Сперва необходимо снять обременение, а потом уже заключать сделку. Но бывают случаи, когда о продаже таких квартир не может быть и речи. Но давайте рассмотрим всё по порядку.
Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. И это обременение будет длиться до тех пор, пока кредит не будет выплачен.
Продать такую квартиру можно, но в сделке будут участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк. Адвокат Олег Сухов объясняет: «Сделка с ипотечным имуществом возможна при получении на неё согласия банка, и с переводом задолженности и залогового обременения на нового покупателя».
Продажа квартиры с ипотекой – одна из самых распространённых сделок с обременением, которая в настоящий момент уже никого не пугает. Однако Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», обращает внимание, что такая квартира может быть расположена в доме, подлежащем сносу: «Перед покупкой квартиры на вторичном рынке лучше всего сделать запрос проекта планировки территории в префектуру или управу, чтобы узнать, как будет развиваться микрорайон в ближайшие годы. Возможно, планируется прокладка трассы или строительство инженерного объекта».
Если квартира обременена рентой, то следует знать, что рентоплательщик не распоряжается квартирой, в которой живёт рентополучатель.
По закону рентоплательщик не имеет права заниматься отчуждением жилой квартиры. Сделка с такой недвижимостью может проходить только с согласия собственника при условии, что все обязательства по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением будут возложены на нового покупателя. Рента прекращается только со смертью рентополучателя.
Арест на квартиру накладывается по решению суда. И это также является обременением.
Арест – обеспечительные меры, которые накладываются в период судебного разбирательства по гражданским или даже уголовным делам. Чаще всего это происходит за долги. Например, по коммунальным платежам, по невыплаченному кредиту и т. д. С такими квартирами нельзя совершать никаких юридических действий! Однако ситуация не совсем безнадежная, так как при выплате долга обременение снимается.
Если квартира сдается, то продавать её можно, но договор найма при этом не расторгается.
Все обязательства по нему автоматически переходят новому владельцу. Но и здесь могут быть подвохи. Олег Сухов напоминает, что срок краткосрочной аренды бывает от 1 года до 5 лет. Однако аренда может быть и долгосрочной, например, сроком на 49 лет.
Прописанный человек в продаваемой квартире – щекотливая ситуация, которая не всегда легко решается.
Лучше всего не приобретать такое жильё, пока этот прописанный жилец не выпишется самостоятельно или по решению суда. Следует помнить, что если вы рискуете и покупаете квартиру именно с таким обременением, а в договоре купли-продажи записано, что такой-то гражданин сохраняет за собой право пользоваться квартирой, то выписать его будет невозможно даже через суд!
Надо также учитывать, что в некоторых случаях закон сохраняет за жильцом пожизненное право пользования квартирой. Это происходит, например, если прописанный жилец – несовершеннолетний, помещённый в детский дом. Вообще все случаи, связанные с пропиской несовершеннолетних, весьма непросты. Адвокат сообщает, что «примерно в половине случаев не получается выписать несовершеннолетних детей».
Самым беспросветным обременением является недвижимость в аварийных домах.
Снять это обременение невозможно, а, следовательно, и продать квартиру в домах под снос никак нельзя, так как такая недвижимость угрожает жизни и здоровью граждан.
О любом обременении надо знать до подписания договора купли-продажи. Сделать это довольно легко. Анна Соколова обращает внимание, что все существующие обременения того или иного объекта недвижимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе: «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, МФЦ или через Интернет. Для этого необходимо оплатить госпошлину, а потом подать в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ запрос по установленной форме. Получение выписки через Интернет осуществляется на сайте rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого также необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы. При отсутствии обременений в выписке будет сделана соответствующая запись».
Юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Елена Разживина сообщает, что снятие обременения также юридически оформляется: «В Росреестр подаются документы о расторжении договора аренды или ренты, о снятии залога или ареста, после чего Росреест снимает обременение и выдает новое свидетельство на право собственности без обременений».
Итак, обременение – всегда дополнительные хлопоты для покупателя, а иногда и веский аргумент против сделки. Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что реализация таких квартир с точки зрения потребителя не выгодна. Однако именно по этой причине такую недвижимость можно купить по цене ниже рыночной. Дисконт может составлять от 20% до 80% в зависимости от самой недвижимости и от обременения. Именно низкая цена и привлекает к таким квартирам покупателей, заинтересованных в инвестициях. Однако, по мнению адвоката, если вы приобретаете свою единственную жилплощадь для собственного проживания, то лучше не испытывать судьбу и отказаться от подобной сделки.
kvadroom.media
Собственность приятна, но обременительна
Анатолий Сидоров (Никитич) — один из самых известных в столице журналистов, пишущих о ЖКХ. Присылайте ваши вопросы на okruga@vm.ru с пометкой «Для Никитича».
Письмо № 1
— Никитич, у меня беда: кто-то из жильцов нашей трехкомнатной коммунальной квартиры украл (или из вредности выкинул в мусор) горелки от газовой плиты. Теперь я не могу ей пользоваться. Обращалась в наш «Жилищник», мне ответили, что я должна за собственные деньги ремонтировать эту плиту или покупать новую. Так ли это? Валентина Колгатина, ветеран труда, ЮАО.
Ответ
— Валентина Васильевна, в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ, обязанность по обеспечению ремонта внутридомового газового оборудования, так же как и другого инженерного оборудования, лежит на собственниках жилья и управляющих компаниях, осуществляющих эксплуатацию жилого фонда. То есть вам (и вашим соседям) надо за свой счет покупать новую плиту или вызывать (опять таки за свой счет) слесаря из Мосгаза для ремонта старой плиты. Кстати, замена верхней горелки стоит 110 рублей, замена сопла этой горелки — тоже 110 рублей. Для сведения: специалисты ГБУ «Жилищник» обеспечивают работу только газовых труб. Плиты они не ремонтируют. По вопросу бесплатной замены газовой плиты можно обратиться в отдел социального обеспечения районной управы. Бесплатно вряд ли заменят, но компенсировать расходы могут. Правда, для получения этой компенсации вам придется изрядно побегать за документами.
Письмо № 2
— Никитич, помоги разобраться в такой ситуации: я — малолетний узник концлагерей и, конечно, имею право на все коммунальные льготы, так как мне уже 88 лет. Но с меня взимают плату и за общую антенну, и за капитальный ремонт, и полностью за ремонт и содержание дома. Почему? Анна Михайлова, ветеран труда, инвалид, ЮАО.
— Анна Алексеевна, квартира, в которой вы сейчас проживаете, не является вашей собственностью. Она принадлежит вашему сыну, который вполне кредитоспособен. Поэтому никакие льготы по оплате коммунальных услуг ему не положены. Если вы их оплачиваете, то это печально — платить должен сын или выделять деньги на оплату ЖКХ. Если он живет отдельно, то за ЖКУ вашей квартиры он должен платить без всяких скидок как владелец второго жилья. То, что он собирается закрыть свою регистрацию в вашей квартире, не освобождает его от обязанности оплачивать расходы по ее содержанию.
www.ugorizont.ru
Договор с обременительными условиями
Статьи по теме
Основополагающий принцип свободы договора ограничивается законом, если сильная сторона обязательства злоупотребляет положением и лишает слабую сторону обычных для вида заключенного договора прав. Такой договор можно расторгнуть или изменить.
Обременительные условия
Обременительные условия могут находиться в договоре, даже если его положения не противоречат нормам закона. Например, сильная сторона исключает или ограничивает свою ответственность сильной стороны за нарушение обязательств. Либо договор содержит другие обременительные условия, которые не приняла бы слабая сторона, если бы могла участвовать в определении условий договора. В этой ситуации слабая сторона может требовать расторгнуть или изменить договор с отягощающими условиями. При этом обременительные условия могут признать недействующими или действующими в измененной редакции с момента заключения договора. Такое право закрепляет статья 428 ГК РФ. Детальное толкование этой нормы привел Пленум ВАС РФ в постановлении от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Пленум ВАС РФ определил, что слабая сторона договора может:
- сослаться на статью 10 ГК РФ и заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий;
- заявить о ничтожности таких условий на основании статьи 169 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности).
Широкие возможности слабой стороны обусловлены общим принципом о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
При заключении договора с отягощающими условиями злоупотребление выражается в превышении пределов использования диспозитивного права, влекущего за собой нарушения равенства сторон.
Доказывание обременительных условий
Поправки, внесенные в Гражданский кодекс, освободили слабую сторону от обязанности доказывать наличие договора присоединения, достаточно доказать, что сильная сторона злоупотребляла своими правами.
К тому же сам факт присоединения к договору, форма которого заранее определена, не освободит от доказывания наличия обременительных условий и не подтвердит, что сторону лишили возможности влиять на содержание договора.
Суд будет исследовать все обстоятельства по делу, учитывая следующее (п. 10 постановления № 16):
- фактическое соотношение переговорных возможностей сторон;
- уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере;
- конкуренцию на соответствующем рынке;
- наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и другие обстоятельства.
Отсутствие доказательств, что присоединившаяся сторона пыталась изменить типовую форму договора, влечет отказ в применении пункта 2 статьи 428 ГК РФ (постановление Восемнадцатого ААС от 25.04.14 по делу № А76-26865/2013).
Так, например, компания заключила кредитный договор с банком. Спустя некоторое время между сторонами возник спор, его разрешил третейский суд, указанный в кредитном договоре. Компания указала, что третейские соглашения, указанные в кредитном договоре и договоре поручительства, недействительны, поскольку кредитный договор и договоры поручительства – это договоры присоединения (ст. 428 ГК РФ). Суд указал, что в деле нет протоколов разногласий и других доказательств, подтверждающих, что компания возражала относительно третейского соглашения. Компания не доказала, что условия договоров, содержащих третейскую оговорку, навязаны банком и что ее лишили возможности заключить договор на иных условиях (постановление Президиума ВС РФ от 15.07.15 № 49-ПЭК15 по делу № А56-48511/2012).
В то же время суд может самостоятельно определить, что при заключении договора стороны предусмотрели обременительные условия для одной из сторон. В частности, условие о повышенной ответственности – взыскание с покупателя неустойки от полной стоимости товара. Суд может применить положения постановления № 16 без соответствующих заявлений и доказательств со стороны покупателя (решение АС Республики Бурятия от 14.08.15 по делу № А10-3779/2015).
www.law.ru
СОБСТВЕННОСТЬ ОБРЕМЕНИТЕЛЬНА
Дискуссии об экономической эффективности, социальной справедливости и политической целесообразности частной собственности нередко затемняют в общественном сознании вопрос о бремени собственности. О том, что собственность представляет собой не только набор возможностей, но и систему обязанностей и рисков.
Собственность — это не просто богатство. Владение не является определяющей чертой собственности в мире превращения имущества в капитал.
Собственность — это то, что может приносить доход, А также то, что вы обязаны содержать. За что должны нести ответственность. Что можете потерять.
На первый взгляд кажется, что второй вариант выгоднее: 8 % годовых от 2,5 млн. руб. составляют 200 тыс. руб. в год против 210 тыс. руб. от сдачи квартиры в аренду. Но это на первый взгляд.
Для принятия правильного решения необходимо учитывать несколько факторов.
1. При получении процентов по депозиту сумма, лежащая на банковском счете, остается той же, а стоимость квартиры с течением времени изменяется. На нее в разных направлениях воздействуют два фактора — износ и инфляция.
2. Квартира, сдаваемая в аренду, не только приносит доход, но и требует затрат.
Если предположить, что раз в 5 лет, начиная с момента получения квартиры в собственность, вы должны нести затраты на ремонт в размере 50 тыс. руб., то их ежегодный эквивалент с учетом стоимости денег можно вычислить по формуле:
Х — 
= 50 000,
где X— годовой эквивалент единовременных затрат; 
— пятилетний аннуитет при 8% годовых.
По таблице аннуитета находим, что 
= 3,993. Следовательно, в пересчете на год затраты на ремонт будут составлять 12,5 тыс. руб. (50/3,993),
К этим затратам необходимо прибавить потери от простоя квартиры во время ремонта. При предположении, что ремонт длится 1 месяц, такие затраты составят 17,5 тыс. руб. раз в пять лет (210/12), или 4,4 тыс. руб. в пересчете на год (17,5/3,993).
Помимо этого необходимо учесть затраты собственника (арендодателя) на оплату коммунальных услуг, налога на имущество и страхование жилья, составляющие не менее 8 тыс. руб. в год и имеющие явную тенденцию к росту.
То есть при сдаче квартиры в аренду, получая ежегодно на 10 тыс. руб. больше, чем при продаже и хранении денег на депозите (210 — 200), собственник квартиры будет нести затраты, явно превышающие эту сумму: (12,5 + + 4,4 + 8 = 24,9 тыс. руб.).
Получается, что решение о выборе наиболее выгодного варианта использования наследства существенным образом зависит от прогноза изменения цен на жилье. С точки зрения текущих пропорций вариант продажи выглядит предпочтительнее.
Практическая ситуация 1.7
Некоммерческое партнерство, живущее за счет членских взносов его участников, обратилось к своим учредителям с просьбой сброситься и приобрести несколько престижных иномарок. «Мы же представляем собой ваше лицо. Вы партнеры солидной организации». Партнеры посетовали, но деньги дали. В конце концов, хорошие машины приобретаются один раз на много лет.
Автомобили закупили. Функционеры партнерства почувствовали себя счастливыми людьми. А участники с ужасом обнаружили, что членские взносы увеличились ровно в два раза.
Дорогие машины оказались дороги и в эксплуатации. Бензин. Запчасти. Техническое обслуживание. Ремонт. А иного источника покрытия затрат на их содержание, кроме все тех же членских взносов, у партнерства не было.
Выяснилась простая до банальности истина: собственность не только производит стоимость, она ее и потребляет.
Массу хлопот доставляет собственность и тем, кто мучается ответом на вопрос, как сохранить и приумножить свое состояние. Деньги «в чулках» обесцениваются, а в банках — испаряются вместе с самими банками, а также в результате всевозможных дефолтов, реорганизаций и прочих масштабных государственных инициатив. Не говоря уже о вечном вопросе, в какой валюте следует хранить свои сбережения.
Недвижимость может сгореть, разрушиться в результате стихийных бедствий, оказаться в черте интересов власть имущих. Да и цены на нее колеблются чуть ли не в разы. Автомобили, шубы и драгоценности крадут. Вкладывать деньги в ценные бумаги российских компаний, не располагая доступом к инсайдерской информации, более чем рискованно.
Что делать бедному собственнику? Как сберечь и защитить свое богатство?
mydocx.ru
Е.В.Устюжанина, А.Г.Петров, А.В.Садовничая, С.Г.Евсюков: «Корпоративные финансы»: Оглавление
О ГЛАВЛЕНИЕ
Раздел I
ВВЕДЕНИЕ В ФИНАНСЫ 10
Глава 1. Принципы финансового мышления 12
1.1. Прошлое не подлежит оптимизации 13
1.2. Доходы и расходы отличаются друг от друга только знаками 17
1.3. Время — деньги 22
1.4. Собственность обременительна 28
1.5. Налоги — тоже затраты 31
1.6. Главное — это приращения 34
1.7. Стоимость рождается на рынке 39
1.8. Риски имеют стоимость 43
1.9. Бухгалтерская прибыль виртуальна 47
1.10. Ищите альтернативу 51
Заключение 56
Глава 2. Анализ затрат и результатов хозяйственной деятельности 59
2.1. Оценка эффективности хозяйственной деятельности 60
2.2. Принятие хозяйственных решений 82
2.3. Другие цели анализа 104
Заключение 108
Глава З. Финансовый учет 117
3.1. Бухгалтерский учет 117
3.2. Бухгалтерская отчетность 129
3.3. Международные стандарты финансовой отчетности 144
3.4. Управленческий учет 150
Заключение 159
Глава 4. Финансовый анализ 164
4.1. Анализ эффективности хозяйственной деятельности 167
4.2. Корпоративная ликвидность 179
4.3. Финансовая устойчивость 188
4.4. Декорирование бухгалтерской отчетности 193
Заключение 207
Раздел II
УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСАМИ КОРПОРАЦИИ 212
Глава 5. Оценка эффективности инвестиционных проектов 215
5.1. Показатели качества 216
5.2. Проблема выбора 228
5.3. Расчет денежных потоков 234
5.4. Пример оценки эффективности инвестиционного проекта 247
Заключение 253
Глава 6. Решения по финансированию 258
6.1. Ценные бумаги как финансовые инструменты 258
6.2. Выбор финансовых инструментов 272
6.3. Оценка стоимости привлечения капитала 281
6.4. Модели риска и доходности 285
6.5. Стоимость привлечения собственного капитала 288
6.6. Стоимость привлечения долгового капитала 295
Заключение 297
Глава 7. Управление оборотным капиталом 301
7.1. Управление запасами 304
7.2. Управление обязательствами 311
7.3. Управление денежными средствами 317
7.4. Планирование денежных потоков 323
Заключение 334
Глава 8. Бюджетное планирование 337
8.1. Общий бюджет 338
8.2. Программа продаж 341
8.3. Программа производства 343
8.4. Бюджет сырья и материалов 344
8.5. Бюджет прямых затрат на оплату труда 347
8.6. Бюджет общепроизводственных расходов 350
8.7. Бюджет административных расходов 351
8.8. Бюджет коммерческих расходов 351
8.9. Бюджет затрат на производство 352
8.10. Операционный бюджет 357
8.11. Бюджеты подразделений 358
8.12. Анализ покрытия затрат 360
8.13. Бюджет капитальных вложений 363
8.14. Бюджет обязательств 366
8.15. Прогноз отчета о прибылях и убытках 367
8.16. Прогноз отчета о движении денежных средств 370
8.17. Укрупненный прогноз баланса 373
Заключение 376
Глава 9. Управление рисками 380
9.1. Понятие риска. Подходы к классификации рисков 382
9.2. Анализ и оценка рисков 392
9.3. Управление рисками 411
Заключение 418
Раздел III
РЫНОК КАПИТАЛА 423
Глава 10. Привлечение капитала 425
10.1. Продажа прав участия 426
10.2. Ссудное финансирование 436
10.3. Обеспечение исполнения обязательств 446
Заключение 459
Глава 11. Ценные бумаги 461
11.1. Понятие ценной бумаги 462
11.2. Эмиссионные ценные бумаги 467
11.3. Векселя 479
11.4. Неэмиссионные ценные бумаги 488
Заключение 500
Глава 12. Финансовые рынки 503
12.1. Инструменты денежно-кредитного рынка 505
12.2. Рынок производных финансовых инструментов 518
12.3. Проблемы торговли финансовыми инструментами 534
12.4. Международный валютный рынок 539
Заключение 544
Раздел IV
ИНТЕГРАЦИЯ И ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ БИЗНЕСА 546
Глава 13. Внутрифирменная экономика 548
13.1. Модели организации внутрифирменной экономики 550
13.2. Критерии оценки моделей внутрифирменной экономики 555
13.3. Централизованное распределение 561
13.4. Бюджетирование 566
13.5. Федерализм 576
13.6. Хозяйственный расчет 585
13.7. Внутрифирменный оборот 594
Заключение 604
Глава 14. Слияния и поглощения 608
14.1. Мотивы и способы объединения 609
14.2. Интеграция на взаимовыгодной основе 615
14.3. Враждебные поглощения 636
Заключение 652
Приложения 654
Предметный указатель 660
www.cemi.rssi.ru