Законы аренды ставка

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?

Возобновление договора без проведения торгов

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости.Порядок регистрации

Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

Правомерность передачи имущества в аренду

В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11 ).
Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

1. Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
2. Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .

Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано.

Если у имущества несколько арендаторов

Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Порядок определения арендной платы

Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.

Об изменении размера арендной платы

Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Сноски:
1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73)
2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73. » (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект)
3 п. 4.1. Проекта
4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
6 п. 3 постановления № 73
7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ)
9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
10 п. 9 Проекта
11 ст. 608 ГК РФ
12 п. 11 Проекта
13 п. 12 Проекта
14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
16 п. 13 Проекта
17 ст. 309 ГК РФ
18 пп. 15—20 Проекта
19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
21 п. 19 Проекта
22 п. 21 Проекта
23 п. 1 ст. 10 ГК РФ

www.garant.ru

Ставки аренды для малого бизнеса будут устанавливать собственники государственной или муниципальной недвижимости

Размер льготных ставок аренды государственного или муниципального недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса больше не будет зависить от рыночной стоимости права аренды. Его смогут самостоятельно установить собственники этой недвижимости.

С 4 июля 2016 г. начал действовать Федеральный закон от 03.07.2016 № 265-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 265-ФЗ), который внес поправки в порядок установления льготной арендной ставки для малого и среднего бизнеса. Дело в том, что сейчас Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена обязательная оценка права аренды государственного и муниципального имущества в целях определения стоимости объекта оценки. А при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Это установлено в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции».

Разработчики Закона № 265-ФЗ решили, что для передачи недвижимости в аренду малому и среднему бизнесу эти требования избыточны. Поэтому они внесли в Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон № 209-ФЗ) норму о том, что размер льготной ставки арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется соответственно нормативными правовыми актами Правительства РФ, субъекта РФ, муниципалитета.

Таким образом, арендная ставка теперь будет устанавливаться органами власти самостоятельно, а не по результатам оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, Законом № 265-ФЗ в законодательство по поддержке малого и среднего предпринимательства включены нормы, направленные на повышение доступности кредитных ресурсов для названных субъектов.

Для реализации этой цели в Законе № 209-ФЗ установлены требования к фондам содействия кредитованию. Это юридическое лицо, одним из учредителей которого является субъект РФ и которое занимается обеспечением доступа к кредитным ресурсам субъектов малого и среднего предпринимательства, а также организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Такие фонды содействия кредитованию самостоятельно ведут учет средств целевого финансирования, предоставленных из бюджетов всех уровней, и размещают их на отдельных банковских счетах. Они обязаны ежемесячно публиковать на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также на своих официальных сайтах сведения о размере выданных поручительств и независимых гарантий, а также реестры субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся получателями такой поддержки.

Кроме того, с 1 июля 2017 г. в России должен будет заработать единый реестр организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Его ведением займется Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства. Сведения из данного реестра будут открыты для всех лиц. Его можно будет посмотреть на официальном сайте общества, а также на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

С принятием Закона № 265-ФЗ значительно расширился перечень организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В него теперь входят организации, осуществляющие управление технополисами, научными, промышленными, индустриальными, технологическими и агропромышленными парками, центры инноваций социальной сферы, сертификации, стандартизации и испытаний, поддержки народных художественных промыслов, развития сельского и экологического туризма, многофункциональные центры, предоставляющие услуги субъектам малого и среднего предпринимательства.

Еще одна поправка касается расширения перечня субъектов малого и среднего бизнеса.

С 1 июля 2017 г. к ним может быть отнесено хозяйственное общество или партнерство, если его акционеры — РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (за исключением инвестиционных фондов) владеют не более чем 25% голосующих акций акционерного общества, а акционеры — иностранные юридические лица или юридические лица, не являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, не более чем 49% голосующих акций акционерного общества.

www.eg-online.ru

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

www.cre.ru

Ставка публичной аренды отличается от нормативной. Как отстоять цену

Кому полезна статья: компаниям, которые арендуют земельный участок у государственного или муниципального органа.

В арендных соглашениях с государством не действует свобода договора: стороны не могут решать, заключать ли им договор и какого контрагента выбрать. То же самое и с арендной платой. Ее утверждает уполномоченный орган. Бывает, что арендная ставка в договоре отличается от установленной в нормативном акте. Что делать в такой ситуации арендатору, расскажем в статье.

1. Цена договора изначально не совпадала с регулируемой ценой

Стороны могли подписать договор с условиями о порядке расчета арендной платы, которые противоречат нормативному акту. Причина — ошибки или недобросовестные действия уполномоченного органа при подготовке проекта договора. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этом случае арендодатель вправе требовать плату только по ставкам, которые установлены в нормативном акте. ВС 73 Эту позицию можно толковать расширительно: арендатор может также потребовать, чтобы арендную плату рассчитывали по нормативному акту, а не по договору. К такому выводу приходил и Президиум ВАС РФ. Поскольку ставки арендной платы — регулируемые цены, стороны обязаны применять именно их. ВАС А58

Суд не признает условия договора, которые противоречат нормативному акту, недействительными. Сторонам нужно только внести изменения в договор аренды. При этом можно распространить действие изменений на период с момента заключения договора. А27

Если внесли платежи в размере, который превышает регулируемую цену, требуйте возврата излишне уплаченного. Такая переплата — неосновательное обогащение арендодателя. А50

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по оплате, ссылайтесь на ошибочность расчета в возражениях согласно позиции ВАС РФ. А13 Можете подать встречный иск и потребовать изменить договор в части условия об оплате. А40 Это защитит от неопределенности с размером аренды в будущем.

2. Регулируемую цену изменили позже

Нормативный акт иногда устанавливает формулу для расчета арендной платы. Пока действует договор, формулы могут измениться, а значит, поменяется и размер платы. Например, база для расчета арендной платы — кадастровая стоимость участка. Она может стать выше из-за массовых оценок или ниже — после оспаривания в комиссии Росреестра или суде.

По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости используют для расчета арендной платы с даты внесения в ЕГРН. А если арендатор оспаривал стоимость — с 1 января года, в котором компания подала заявление в комиссию Росреестра или суд. 135 ФЗ

Но в нормативном акте, который устанавливает порядок расчета арендной платы, может содержаться иное правило.

Например, департамент земельных отношений и предприниматель заключили договор аренды участка. Предприниматель перестал вносить арендные платежи. Департамент обратился в суд за взысканием долга и пеней. Первая инстанция и апелляция взыскали сумму арендных платежей с ответчика на основании закона об оценочной деятельности. То есть сумму рассчитали по новой кадастровой стоимости с момента, когда акт об утверждении результатов определения этой стоимости вступил в силу.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Это участок, государственная собственность на который не разграничена. Поэтому размер арендной платы нужно определять по нормативному акту, который принял субъект РФ. 39.7 ЗК Из этого акта следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором изменилась кадастровая стоимость. Применять нужно нормативный акт субъекта, а не закон об оценочной деятельности. ВСА51

Позиция ВС нарушит права арендаторов, если ее распространить на все ситуации без исключения. Например, в случае, когда арендатор оспорил кадастровую стоимость, а ему придется платить по новой цене только со следующего года.

Все случаи в статье — это не одностороннее изменение договора по инициативе арендодателя, так как размер меняется независимо от воли сторон. Изменять плату из-за нормативного регулирования можно и чаще раза в год.

Рекомендации.

Если регулируемая цена изменилась и положение компании ухудшилось, проследите, чтобы новые правила не применялись к вам задним числом. Если это произойдет, оспорьте в суде действия арендодателя. Потребуйте признать недействительной его одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы. Суд может признать сделку недействительной в части даты, с которой такое изменение действует.

Если в нормативном акте плата снижена, но уполномоченный орган не спешит применять новые ставки, то варианты действий будут почти аналогичны ситуации № 1. Арендатор может заявить:

• требование о возврате излишне уплаченных сумм;
• возражение в рамках дела о взыскании арендных платежей;
• требование внести изменения в договор аренды. Но внести изменения можно только с даты, когда новая регулируемая цена вступила в силу, если иное не предусмотрено в договоре.

3. На момент заключения договора нормативного акта не было

Компания могла заключить договор аренды, когда нормативного акта со ставками арендной платы еще не было. В первую очередь это касается участков субъектов РФ и муниципальных образований, которые должны принять свои нормативные акты.

В отношении федеральных земель порядок расчета арендной платы устанавливает Правительство РФ. 582 Ответ на вопрос, что делать, если нормативного акта не было, зависит от даты заключения договора.

Договор аренды заключен до 30 октября 2001 года.

До этого момента федеральный закон не относил арендную плату к числу регулируемых цен. Согласно позиции ВАС РФ, регулируемый размер арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до 30.10.2001, если есть два фактора. Первый — по договору арендодатель вправе изменять размер платы в одностороннем порядке. И второй — арендодатель выразил волеизъявление, что к договору применяется регулируемая арендная плата, и арендатор его получил. ВАС 73

Если уполномоченный орган пытается увеличить размер арендной платы, хотя по договору не имеет на это права, обратитесь в суд с иском. Потребуйте признать недействительной сделку по одностороннему изменению арендной платы.

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по аренде, укажите в возражениях, что не получили уведомление об изменении порядка расчета арендной платы. Арендодатель может требовать плату в измененном размере только после уведомления арендатора.

Договор заключен после 30 октября 2001 года.

В случае когда нормативный акт после этой даты еще не был принят, Пленум ВАС не требует ни особых оговорок в договоре, ни уведомления арендатора об изменении размера арендной платы. Цена по договору аренды будет определяться автоматически с момента вступления в силу нормативного акта.

Арендатор может защищать себя способами, которые указаны в ситуации № 2.

Например, министерство и сетевая компания заключили договор аренды. По договору размер аренды определяется по нормативным актам краевого правительства. В дальнейшем порядок определения платы изменился. Компания обратилась в суд и потребовала взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы. Первая и апелляционная инстанции иск удовлетворили. Новый размер должен применяться с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Кассация согласилась, но отметила, что истец сделал расчет без учета коэффициента уровня инфляции. Дело направили на новое рассмотрение. А73

Нормативный акт не должен устанавливать несправедливые ставки арендной платы

Субъекты РФ не вправе утверждать любой порядок расчета и вводить новые ставки и коэффициенты по своему усмотрению. Правительство утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, принцип экономической обоснованности. Конституционный суд РФ также указал, что уполномоченный орган не может определять арендную плату произвольно.

Он должен учитывать экономические, природные и иные факторы, которые влияют на доходность участка. Эти доводы можно использовать, чтобы оспорить несправедливые ставки. Так, суд признал недействующей норму, которая шестикратно увеличила ставку аренды за земельные участки для размещения электростанций. Уполномоченный орган не убедил суд, что есть объективные экономические обоснования для увеличения.

Источники: постановление Правительства РФ от 16.07.09 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности…», определение КС РФ от 11.05.04 № 209-О, решение Кемеровского областного суда от 07.11.16 по делу № 3а-796/2016

kuzbass-kadastr.ru