Договора направленные на передачу имущества в собственность
ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА
ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА
Издание 4-е, стереотипное
Брагинский Михаил Исаакович — доктор юридических наук, профессор (главы XX — XXIII);
Витрянский Василий Владимирович — доктор юридических наук, профессор (Введение, главы I — XIX).
В 1997 г. увидела свет наша совместная книга, посвященная общим положениям договорного права , которая, как нам кажется, имела определенный успех и в известном смысле способствовала пробуждению интереса к серьезным научным исследованиям в этой области гражданского права. Выход в свет указанной книги имел и другое последствие: нам неоднократно приходилось отвечать на вопрос коллег юристов (в том числе и совершенно нам незнакомых) о том, будет ли эта книга иметь свое продолжение. С течением времени такие вопросы задавались все чаще. Данное обстоятельство и послужило для нас основным побудительным мотивом продолжить исследование проблем договорного права. На этот раз предметом изучения явились отдельные типы и виды договорных обязательств.
Данная книга представляет собой обобщенный результат исследования одной из групп гражданско — правовых договоров в их классификации с использованием такого критерия, как направленность результата соответствующих договоров. Речь идет о договорах, направленных на передачу имущества: купли — продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (имущественного найма), найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды).
В период разработки проекта части второй Гражданского кодекса Российской Федерации работа по подготовке соответствующей главы проекта ГК о договоре аренды (имущественного найма) для вынесения ее на суд всего состава рабочей группы возглавлялась Георгием Давыдовичем Голубовым — одним из самых талантливых юристов — законопроектчиков нашей страны, внесшим огромный вклад в становление и развитие законодательства новой России. Его светлой памяти мы и посвящаем эту книгу.
Одно лишь соглашение о передаче вещи в дар само по себе никаких. правовых последствий не влекло и правовой защитой не пользовалось.
самом определении договора: дарение имеет место и тогда, когда даритель безвозмездно. передает имущество, и тогда, когда он только.
Группу договоров, направленных на передачу имущества в собственность (хозяйственное ведение или оперативное управление), составляют: договоры купли-продажи, поставки, контрактации, мены, займа, дарения, ренты.
Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК РФ предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды.
Вопрос о соотношении сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением судебной практики *(257).
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним Комментарий к Федеральному. Договор продажи недвижимости должен быть заключен.
bibliotekar.ru
Договора направленные на передачу имущества в собственность
1. Договоры, направленные на передачу имущества в собственность, полное хозяйственное владение или оперативное управление
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой (покупателя), которая, в свою очередь, обязуется принять этот товар и уплатить за него опреде на денежную сумму. Такой договор может заключаться не только между юридическими, но и между физическими лицами — индивидуальными предпринимателями.
Заключению договора предшествует большая и кропотливая работа, связанная с изучением рынка, выбором форм и методов работы на нем, определению поставщиков и покупателей (сегментация рынка). По сути и продавец, и покупатель проводят маркетинговое исследование рынка (или поручают специализированной фирме).
Кроме имеющихся условий, необходимых для любого договора, договор купли-продажи предусматривает дополнительные условия, без которых сделка может быть признана судом или арбитражем недействительной. Так, для договора купли-о одажи дополнительными условиями являются:
— наименование, количество и развернутый ассортимент товаров, подлежащих поставке;
— качество (сортность) и комплектность;
— общий срок действия договора и сроки (периоды) поставки;
— цена и общая сумма договора;
— требования к таре и упаковке;
— порядок отгрузки, доставки, сдачи и приемки товаров;
— порядок и сроки согласования графика централизованной доставки товаров;
— порядок и форма расчетов;
— платежные, почтовые, отгрузочные реквизиты поставщика и получателя;
— другие условия, которые должны быть предусмотрены в соответствии с законодательством, а также условия, которые поставщик и покупатель признают необходимым предусмотреть в договоре;
— имущественная ответственность по общим условиям договора
Кроме того, стороны договора купли-продажи (поставки) определяют базисные условия: кто и за чей счет обеспечивает транспортировку товаров; обязанности продавца за установленную в договоре цену доставить груз в определенную географическую точку, подготовить его к нагрузке, передать транспортной организации; обязанности продавца по упаковке и маркировке товаров; обязанности сторон по страхованию груз ажив; обязанности сторон по оформлению коммерческой документации; где и когда переходят от продавца к покупателю права собственности на товар, а также риск случайного его повреждения или потери.
Разновидностью договора купли-продажи является договор розничной купли-продажи. По такому договору продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покуп пцеви товар, предназначенный для личного, семейного или домашнего пользования, не связанного с предпринимательской деятельностьюю.
. Договор поставки — самый распространенный вид договора, опосредует товарообмен на внутреннем и внешнем рынках. По договору поставки продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется ся передать в обусловленный срок (или сроки) производимые (или закупленные) им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным и дом ашним использованием. Такой договор, как правило, заключается между производителями и оптовыми торговыми предприятиями, производителями и предприятиями розничной торговлилі.
К договору поставки применяются правила о договоре купли-продажи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Особенности поставки товаров для государственных нужд определяются специальным законодательством. Договор поставки, в отличие от договора купли-продажи, урегулирован более детально и поэтому лучше отвечает интересам предпринимателиів.
Разновидностью договоров поставки и купли-продажи является договор о взаимных поставках продукции и товаров. Чаще всего такие договоры используются в бартерных поставках товаров народного потребления в об бмин на продукцию производственно-технического назначенияя.
. Бартерный договор относится к разновидности договора мены, согласно которому между сторонами производится обмен одного имущества на другое. К договору мены применяются соответствующие правила, действующие для договоров купли-продажи жу и поставки. При этом каждый участник договора мены является продавцом имущества, которое он получает. Следует иметь в виду, что регулирование сторонами отдельных условий договора проводится аналогично другим договоров п остачання и купли-продажи — с согласия сторирін.
Кроме того еще одним видом договора поставки является договор контрактации, на основании которого производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать заготовителю такой продукции (контрактанту) в ус аснисть (полное хозяйственное владение) произведенную им продукцию в сроки, в количестве и ассортименте, предусмотренных договором, а контрактант обязуется обеспечить производителю содействие в производ е сельскохозяйственной продукции, принять ее и уплатить за нее определенную цену. На контрактанта возлагается обязанность вывоза продукции, если иное не предусмотрено договоромм.
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) за вознаграждение обязуется по поручению другой стороны (комитента) заключить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Этот договор у заключается на проведение посреднической соглашенийи.
Разновидностью договора комиссии является договор консигнации, по которому консигнант поставлял товар на консигнационный склад консигнатора с целью демонстрации и продажи. В нем, в отличие от договора комиссии, обум мовлюеться срок консигнации, в течение которого товар должен быть проданый.
Предыдущая СОДЕРЖАНИЕ Следующая
uchebnikirus.com
§ 3. Направленность на передачу имущества в собственность
В группу договоров, направленных на передачу имущества в собственность, входят, как уже отмечено, купля-продажа (гл. 30 ГК), мена (гл. 31 ГК), дарение (гл. 32 ГК), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл.
Перечисленные договоры выделяются по различным системным признакам. Мена отражает особенности соединения в одном правоотношении двух встречных обязательств купли-продажи, специфика дарения обусловлена безвозмездным характером договора, отличительная черта ренты и пожизненного содержания с иждивением — неопределенный объем встречного предоставления. Отношения купли-продажи также неоднородны. Специфической регламентации требует особый субъектный состав участников (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация), особенности предмета договора (контрактация, продажа недвижимости, продажа предприятия) и т.д.
Поэтому внутренняя классификация обязательств, направленных на передачу имущества в собственность, может быть последовательно произведена по нескольким основаниям. Прежде всего договоры рассматриваемой направленности могут быть подразделены на возмездные (купля-продажа, мена, рента и пожизненное содержание с иждивением) и безвозмездные (дарение). В свою очередь, возмездные договоры делятся на эквивалентные (купля-продажа, мена) и алеаторные (рента и пожизненное содержание с иждивением). Эквивалентные договоры можно распределить на две группы по виду встречного предоставления: обязательства, в которых имущество передается за деньги (купля-продажа), и обязательства, в которых одно имущество обменивается на другое (мена). В рамках договора купли-продажи сформированы виды купли-продажи, выделенные по различным вторичным признакам.
Для договоров, направленных на передачу имущества в собственность, большое нормообразующее значение имеет признак возмездности (безвозмездности).
Тем не менее, объединение всех рассматриваемых обязательств в одну группу по признаку направленности имеет нормативно-правовое обоснование, выражающееся в том, что единство направленности предопределило общие подходы и принципы законодательного регулирования.
Направленность на передачу имущества в собственность предполагает передачу правомочий владения, пользования и распоряжения договорным имуществом. Поэтому если какое-либо из указанных правомочий не передается, нельзя говорить о направленности договора на передачу имущества в собственность.
На это обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении конкретного судебного спора. Квалифицируя договор купли-продажи простых векселей, по которому покупатель обязан был передать их в качестве залога третьему лицу, Президиум отметил, что поскольку покупатель не приобретал права распоряжаться приобретенными векселями, спорный договор нельзя признать договором купли-продажи*(117).
lawbooks.news
Праововое регулирование договоров о передаче имущества в собственность
Договор передачи имущества в собственность – это бумага удостоверяющая факт передачи прав на владение от одного лица к другому. Основным видом договора о передаче чего-либо является сделка купли-продажи зафиксированная на бумаге.
Важно! Такого рода оформление взаимоотношений нужно для того, чтобы в будущем избежать претензий. Прежде чем подписывать документа, каждая из сторон обязана его детально изучить.
Ключевые пункты договора
Любое соглашение об имущественной передаче должно включать такие важные пункты:
- Описание предмета сделки.
- Личные данные обеих сторон в полном объеме.
- Причины, по которым проводится такого рода переход прав на вещи.
- Цены, если она есть.
- Обязанности сторон, относительно друг-друга.
При переходе собственности на недвижимость сделку необходимо зарегистрировать в госорганах.
Разновидности
Существует много разновидностей соглашений по передаче имущества в собственность, основными из них есть:
Купля-продажа
Первый самый распространенный, его суть в том, что один человек передает другому в собственность вещь за деньги, то есть происходит покупка права владения.
Есть также разные типы такого договора, а именно:
Дарение и мена
Дарение – это группа договоров направленные на передачу имущество в собственность на безвозмездной основе от дарителя к одаряемому.
- Такое соглашение подлежит обязательной регистрации, как и право собственности одаряемого.
- Он считается недействительным, если нарушены нормы законов при его оформлении.
- Передавать объект договора в дар после смерти дарителя – это признание ничтожности, так как в этом случае есть признак наследования.
- Заполнять их могут только дееспособные и совершеннолетние лица. В противном случае соглашение считается недействительным.
- Договор мены допускает использование денежной компенсации, если обмениваемые объекты не равнозначны по цене. Если в документе не указаны цены, то стоимость объектов считается равнозначной.
- Продавец должен иметь соответствующие полномочия, чтобы отдать право собственности.
Мена — это сделка, суть которой в передаче имущества от одного лица к другому без участия денежных средств или с их минимальным задействованием. По такой схеме могут подписываться договора на любые вещи, в том числе квартиры, машины, землю.
Оформляется в письменном виде, обязательной регистрации не подлежит, но это может быт сделано по соглашению сторон. Исключение если объект договора – это недвижимость.
Рента и энергоснабжение
Рента – это соглашение о передаче имущества в собственность на временной основе, за это плательщик ренты передает определенную сумму или другое оговоренное обеспечение.
Энергоснабжение – это особый тип соглашения, по которому организация, которая занимается снабжением электроэнергии, поставляет ее через сети абоненту. При этом он обязуется оплачивать полученный ресурс и пользоваться им по оговоренному режиму.
Требования, выдвигаемые к договорам
Договора передачи имущества в собственность сопровождают все этапы нашей жизни. Заключать такого рода соглашения нужно крайне внимательно.
prosobstvennost.ru
Договоры, направленные на передачу во временное пользование имущества в коммерческой сфере
Договор аренды (имущественного найма)
Договору аренды посвящается гл. 34 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Арендные отношения регулируются нормами ГК. В нем содержатся правила, являющиеся общими для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Для торговых организаций и индивидуальных предпринимателей аренда является формой обеспечения коммерческой деятельности средствами производства и недвижимостью, а также формой маневрирования денежными ресурсами в зависимости от состояния торговли, ситуации на рынке, финансового состояния арендатора.
Договор аренды — двусторонний, обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.
Статья 608 ГК подчеркивает, что арендодателем является собственник сдаваемого в аренду имущества, т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Такой особый режим арендных отношений касается, главным образом, государственного федерального и муниципального имущества. Есть две категории этого имущества. К первой категории относится имущество, в отношении которого государство (муниципальное образование) сохранило свое право собственности в полном объеме и уполномочило органы государственного имущества распоряжаться этим имуществом. К другой категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Субъекты права оперативного управления — казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника.
В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку: они должны быть дееспособными.
Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. (ст. 607 ГК).
Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть сдано в аренду или аренда которых требует соблюдения определенных правил. Например, изъяты из оборота, а потому не могут быть арендованы стратегические объекты.
Закон устанавливает разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Эти особенности связаны с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).
В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество, состав имущества, его место нахождения, состояние и др. Если эти требования не выполнены, то договор аренды считается незаключенным.
Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Сдача в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: ЗК, ЛК, Водным кодексом, а также Законом РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах», Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Специальные правила действуют в отношении формы заключения договора аренды. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются физические лица, письменная форма обязательна при заключении договора на срок более одного года. Договор аренды недвижимости, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды может заключаться на определенный срок либо на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом (для отдельных видов аренды, аренды отдельных видов имущества), договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В соответствии с ГК арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Главная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору.
Арендодатель также обязан:
1) предоставить сдаваемое в наем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (п. 1 ст. 611 ГК). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. При непредставлении имущества в указанный в договоре срок либо не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора;
2) отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора он о них не знал (п. 1 ст. 612 ГК). Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.
При обнаружении недостатков арендованного имущества, за наличие которых ответственен арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора;
3) предупредить арендатора о праве третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, если оно имеется. Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Если арендодатель не исполнит эту обязанность, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;
4) производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст.616ГК).
В договоре могут быть указаны и другие обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду.
Поскольку договор аренды является возмездным, поэтому в договоре определяются порядок, условия п сроки внесения арендной платы. Условия об арендной плате не относятся к числу существенных условий. Однако ст. 654 ГК устанавливает исключения, когда размер платы является обязательным. Это касается аренды зданий и сооружений.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.
Арендатор обязан:
1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если эти условия не определены, пользование имуществом осуществляется в соответствии с назначением этого имущества;
2) поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять расходы на содержание имущества (п. 2 ст.» 616 ГК);
3) своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды;
4) возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в случае прекращения договора аренды (ст. 622 ГК). Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время просрочки. За несвоевременный возврат имущества договором может быть предусмотрена неустойка. В этом случае убытки, которые понес арендодатель, могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;
5) получить разрешение на сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу своих прав и обязанностей другому лицу (перенаем) арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено непосредственно в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также путем одностороннего письменного разрешения.
Арендодатель при заключении договора аренды имеет право:
1) требовать уплаты арендной платы от арендатора;
2) требовать от арендатора досрочного внесения платы, если существенно нарушены сроки ее внесения (п. 5 ст. 614 ГК);
3) требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом, полученным по договору аренды с существенными нарушениями или не по назначению. Такое же право предоставлено, если арендатор существенно ухудшил имущество, более двух раз не вносит арендную плату, а также не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре (ст. 619 ГК);
4) приобрести право собственности на отделимые и неотделимые улучшения предмета аренды, произведенные за счет амортизационных отчислений от имущества, сданного в аренду (и. 4 ст. 623 ГК);
5) получить выкуп за арендованные имущества. Если по закону или договору оно переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора во всех случаях только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арендатор имеет право:
— истребовать сланное в наем имущество, если арендодатель не представил его в указанный в договоре срок;
— требовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора аренды;
— требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренды по вине арендодателя;
— расторжение договора аренды, если арендодатель не представляет имущество либо создает условия, препятствующие использованию имущества, когда обнаруживаются в имуществе недостатки, препятствующие нормальному пользованию им;
— требовать расторжения договора, если арендодатель не производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
— расторгнуть договор аренды, когда имущество в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, делающем его непригодным к использованию, даже если в этом нет вины арендодателя;
— требовать устранения недостатков, обнаруженных в имуществе, сданном в наем;
— требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков в арендованном имуществе или прав третьих лиц на него, не оговоренных при заключении договора;
— произвести капитальный ремонт за счет арендодателя, если он ремонт не выполнил;
— при наличии на то согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или пая;
— преимущества при заключении договора аренды на новый срок по сравнению с другими лицами;
— стать собственником отдельных улучшений объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды;
— получить в собственность арендованное имущество, если в договоре предусмотрена такая возможность.
Порядок расторжения или изменения договора аренды оговорен в ст. 619, 620 ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель обязан в случае возникновения спора с арендатором вначале письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с требованиями АПК перед подачей иска необходимо, чтобы арендодатель выполнил требования о письменном предупреждении арендатора. В противном случае, иск будет отклонен.
Досудебная процедура решения спора состоит в том, что та сторона, которая заинтересована в расторжении или изменении договора аренды, обязана направить другой стороне об этом свое предложение. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК иск в суд должен быть предъявлен при наличии одного из условий:
— получен отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;
— отсутствие ответа на это предложение в 30-дневный срок, если другой срок не предусмотрен законом либо договором.
studme.org