Ст 28 закона о приватизации
Оглавление:
Комментарий к Федеральному Закону «О приватизации государственного и муниципального имущества»
Вниманию читателей предлагаются постатейные разъяснения закона, регулирующего механизм передачи государственного и муниципального имущества в частные руки. Документ содержит множество норм, отсылающих к статьям иных законов, что увеличивает ценность данного комментария. Книга проиллюстрирована различными примерами из судебной практики арбитражных судов.
На кого рассчитана
В книге последовательно комментируются статьи Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в актуальной редакции. В работе использованы законы и подзаконные акты, необходимые для реализации приватизационных отношений, судебная практика арбитражных судов. Комментарии поясняют применение норм, закрепленных в Законе.
- Введение
- Принятые сокращения
- Глава I. Общие положения
- Статья 1. Понятие приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 2. Основные принципы приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 3. Сфера действия настоящего Федерального закона
- Статья 4. Законодательство Российской Федерации о приватизации
- Статья 5. Покупатели государственного и муниципального имущества
- Статья 6. Компетенция Правительства Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере приватизации
- Глава II. Планирование приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 7. Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества
- Статья 8. Разработка прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества
- Статья 9. Отчет о выполнении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества
- Статья 10. Планирование приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества
- Глава III. Порядок приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 11. Определение состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия
- Статья 12. Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества
- Статья 13. Способы приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 14. Решение об условиях приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 15. Информационное обеспечение приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 16. Документы, представляемые покупателями государственного и муниципального имущества
- Статья 17. Социальные гарантии работникам открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации
- Глава IV. Способы приватизации государственного и муниципального имущества
- Статья 18. Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе
- Статья 19. Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе
- Статья 20. Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе
- Статья 21. Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ
- Статья 22. Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг
- Статья 23. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения
- Статья 24. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены
- Статья 25. Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ
- Статья 26. Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления
- Глава V. Особенности приватизации отдельных видов имущества
- Статья 27. Особенности сделок, связанных с продажей имущественного комплекса унитарного предприятия
- Статья 28. Отчуждение земельных участков
- Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия
- Статья 30. Особенности приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения
- Статья 31. Обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества
- Статья 32. Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества
- Глава VI. Оплата и распределение денежных средств от продажи имущества
- Статья 33. Распределение денежных средств, полученных в результате сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества. — Утратила силу
- Статья 34. Средства платежа при продаже государственного и муниципального имущества
- Статья 35. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества
- Статья 36. Порядок возврата денежных средств по недействительным сделкам купли-продажи государственного или муниципального имущества
- Глава VII. Особенности создания и правового положения открытых акционерных обществ, акции которых находятся в государственной или муниципальной собственности
- Статья 37. Особенности создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия
- Статья 38. Особенности правового положения открытых акционерных обществ, в отношении которых принято решение об использовании специального права («золотой акции»)
- Статья 39. Особенности правового положения открытых акционерных обществ, акции которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований
- Статья 40. Сохранение доли государства или муниципального образования в уставном капитале открытых акционерных обществ
- Статья 40.1. Сохранение доли государства или муниципального образования в уставном капитале открытых акционерных обществ в случае размещения акций путем открытой подписки и осуществления фондовой биржей их листинга, а также в случае размещения акций открытых акционерных обществ за пределами Российской Федерации, в том числе посредством размещения в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении акций открытых акционерных обществ
- Статья 41. Регистрация выпуска акций, ведение реестра акционеров, учет акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации
- Глава VIII. Переходные и заключительные положения
- Статья 42. Защита прав государства и муниципальных образований как собственников имущества
- Статья 43. Переходные положения
- Статья 44. Внесение изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Статья 45. Признание утратившими силу иных федеральных законов
- Статья 46. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона
- местная администрация оставляет участок в резерве для будущего строительства инженерных коммуникаций и иных нужд;
- нахождение на приватизируемом земельном участке объектов недвижимости в стадии строительства, однако в этом случае, если именно владелец данных недостроенных объектов обратится с заявлением о приватизации участка, на котором они находятся, то уполномоченный орган обязан предоставить данный участок обратившемуся лицу в случае, конечно же, исполнения последний иных обязательных условий, предусмотренных законодательством.
m.ppt.ru
Оспаривание отказа в приватизации государственной и муниципальной собственности
Для облегчения ведения предпринимательской деятельности и более эффективного экономического развития государством для физических и юридических лиц предусмотрена возможность приватизации (приобретения в собственность) государственного и муниципального имущества (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Несмотря на относительно несложную с точки зрения закона процедуру приватизации, зачастую со стороны государственных органов и предприятий выносится отказ в приватизации государственной собственности лицу, желающему его приобрести. И, конечно же, данное решение можно оспорить, такое дело будет подведомственно арбитражному суду на основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которой организации и физические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов публичной власти. В данной колонке я рассмотрю причины отказа в приватизации, логике суда по такому делу и методах оспаривания такого отказа.
Начнем с того, какие объекты физические лица и организации вправе приватизировать. Согласно ст. 5 Закона о приватизации может быть приватизировано имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Исключения составляют объекты, перечисленные в ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации. К ним относятся, например, природные ресурсы, государственный и муниципальный жилищный фонд, государственный резерв, государственное и муниципальное имущество на основании судебного решения и т. д. Нужно отметить, что наиболее популярными объектами приватизации являются нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты недвижимости на стадии строительства и земельные участки. Сразу хочу отметить, что отношения, связанные с приобретением земельных участков, которые принадлежат на праве собственности государству или муниципальным образованиям, не регулируются Законом о приватизации, нормы и порядок получения земельных участков закреплены в Земельном кодексе. Однако, в случае приобретение объектов недвижимости, строительство которых не завершено, одновременно передаются в собственность и земельные участки, которые данные объекты занимают и которые необходимы для их эксплуатации (ч. 1 ст. 28 Закона о приватизации).
Порядок приватизации представляет собой довольно-таки сложный процесс, состоящий из следующих этапов: разработка прогнозного плана приватизации государственного имущества (ст. 7-8 Закона о приватизации), далее – принятие решения о приватизации и исполнение решения о приватизации имущества, предусмотренным законом способом (ст. 14 Закона о приватизации).
Почему необходимо знать и учитывать этот порядок? Потому что условия приватизации в следующем финансовом году могут отличаться от того, что предыдущем году, это касается способов приватизации государственного имущества, нормативной цены, сроков рассрочки платежа и другое.
Что касается способов приватизации, то законодательно закреплен закрытый перечень данных способов в ст. 13 и гл. IV Закона о приватизации. Подавляющее большинство способов – это продажа государственного и муниципального имущества. К ним относятся продажа имущества на аукционе, конкурсе, продажа имущества без объявления цены, продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами Российской Федерации, продажа имущества посредством публичного предложения. Помимо продажи также существуют способы преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, а также внесения акций в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества.
Особо хотелось бы обратить внимание на способ приватизации, закрепленный в Федеральном Законе от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (далее – Закон № 159-ФЗ). В соответствии с данным нормативно-правовым актом субъекты МСП пользуются преимущественным правом приватизации арендуемого имущества из государственной собственности по цене, равной их рыночной стоимости (ст. 3).
Рассмотрим некоторые ситуации из арбитражной практики для того, чтобы разобраться, какие проблемы происходят и могут произойти при приватизации государственной и муниципальной собственности.
Ситуация 1. Отказ в представлении земельных участков
Для начала рассмотрим возможные отказы в предоставлении земельных участков. Согласно действующему Закону о приватизации, владелец земельного участка (государственный или муниципальный орган) может отказать в предоставлении участка в собственность в случае, если на данном земельном участке находятся объекты недвижимости в стадии строительства или имущественные комплексы, участок является изъятым из оборота, находится в резерве, на участке имеются постройки, принадлежащие на праве собственности третьим лицам и т.д. (исчерпывающий перечень оснований приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).Чаще всего отказывают в следующих двух случаях:
Из судебной практики можно привести пример решения Арбитражного суда Мурманской области от 30 ноября 2017 г. по делу №А42-8768/2016. В данном случае истец (ИП) обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка из государственной собственности по договору купли-продажи на основании ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. Основанием для этого служит тот факт, что истец является собственником сооружений, расположенных на данном участке, что дает ему право на приобретение земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Уполномоченный государственный орган оставил без рассмотрения данное заявление на основании того, что заявитель не выполнил все требования, предусмотренные ст. 36.16 Земельного кодекса (а именно, ответчик ссылается на неполный объем предоставленных документов), в связи с этим заявитель вынужден был обратиться в суд. Соответственно суд вынес решение в пользу истца, признав решение ответчика незаконным и нарушающим права истца.
Сложнее ситуация обстоит, если оспаривается отказ в предоставлении земельного участка на основании того, что данный участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд. Можно привести в пример Постановление Восьмого Апелляционного арбитражного суда от 25 мая 2016 г. по делу №А46-8230/2015.В данном деле ИП выдвигает требования о предоставлении ему в пользование земельного участка, при этом он является владельцем недвижимого имущества, расположенного на данной территории. Суд первой инстанции, а также апелляционный арбитражный суд исковые требования оставили без удовлетворения. Исходя из материалов дела, можно сделать вывод, что суд, в первую очередь, руководствуется ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, на основании которой разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным ИП в заявлении о предоставление земельного участка.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что резервирование земли под государственные и муниципальные нужды является весомым основанием для отказа в предоставлении юридическим и физическим лицам права на данный земельный участок. Например, раньше была возможность оспаривать подобное решение на основании ст.28, ст. 36 Земельного кодекса РФ по вопросу предоставления в аренду сроком на три года земельного участка, необходимого в целях эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на данном участке. Однако, с 1 марта 2015 года данные статьи утратили силу и теперь не имеется возможности основывать требования на этих нормах. Собственно, в приведенном мной последнем примере, Апелляционный суд также обосновал свое решение именно из-за утраты юридической силы данных статей, в противном случае суд, возможно, был бы на стороне истца.
Также, хочу обратить внимание на еще одну возможную (но часто встречающуюся) причину отказа в предоставлении земельных участков, а именно наличие разногласий с уполномоченным органом по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки. Примером подобного спора можно привести решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 22 июня 2017 г. по делу № А56-61466/2016. В данном случае отказ в предоставлении участка по договору купли-продажи был основан на двух причинах: наличие на участке недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам и факт того, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта недвижимости, который на нем расположен. Подобный отказ возможно оспорить с помощью проведения судебной экспертизы по оценке необходимой площади для функционирования объекта недвижимости, а также о статусе объекта, принадлежащего третьим лицам. В данном деле с помощью экспертизы установлено, что объект, принадлежащий третьим лицам, является движимым имуществом (трансформаторная подстанция), а наличие подобных объектов, согласно Земельному кодексу РФ, не является причиной для отказа в предоставлении участка. Также эксперт установил, что площадь, на которую претендует заявитель является необходимой для функционирования объекта недвижимости, который ему принадлежит. В итоге суд удовлетворил заявление истца в полном объеме и признал решение уполномоченного органа (ответчика) незаконным. Впоследствии ответчик обратился с апелляционной жалобой по данному делу, которая Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 31 октября 2017 г. по делу № А56-61466/2016 осталась без удовлетворения.
Подводя итог рассмотрения возможных отказов в предоставлении земельных участков можно сделать вывод, что уполномоченные государственные органы, а впоследствии и арбитражный суд, требуют выполнение от заявителя норм, предусмотренных ст. 39.16-39.17 Земельного кодекса РФ. Наиболее частыми причинами отказа являются: нахождение земель в резерве, наличие на спорном участке возведенных построек, принадлежащих третьим лицам, а также разногласия по площади или границам участка, а также площади максимальной застройки. Данные решения можно (а иногда и необходимо) обжаловать через арбитражный суд.
Ситуация 2. Отказ в приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов
В практике арбитражных судов очень часто встречаются споры о приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Предметом данных споров является чаще всего необъективно завышенная цена на данное имущество, что, естественно, затрудняет процесс приватизации и заключения сделки.
При составлении договора купли-продажи имущества с уполномоченным органом, при несогласии с ценой приватизируемого имущества, необходимо ответным письмом направить протокол разногласий. В случае, если уполномоченный орган не согласится с данным протоколом, данный спор необходимо разрешить в судебном порядке. Можно привести пример подобного спора, а именно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650/2017-28-45. Данный спор возник по причине, которую я описал выше. Следует отметить, что суд в данном случае будет руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами: Законом № 159-ФЗ, определяющий порядок отчуждения государственного и муниципального имущества, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Законом о приватизации.
Цена приватизируемого государственного и муниципального имущества на основании ст. 12 Закона о приватизации должна устанавливаться на основании отчета об оценке составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.В данном споре истец ссылался на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта ниже, чем стоимость, заявленная уполномоченным органом. Поэтому суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Теперь проанализируем преимущественное право приватизации арендуемого имущества согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ. В качестве примера можно привести Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 октября 2017 г. по делу № А70-11965/2017. В данном деле ООО является арендатором нежилого помещения, являющимся государственной собственностью. На основании ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ Общество подало заявление в уполномоченный государственный орган на приватизацию данного помещения. Однако, по данному заявлению был вынесен отказ на основании того, что заявителем не выполнены требования, предусмотренные вышеуказанной статьей, из-за чего Общество подало исковое заявление в арбитражный суд. В процессе рассмотрения дела заявитель предоставил документы, подтверждающие тот факт, что Общество временно владеет данным имуществом более двух лет по состоянию на 1 июля 2015 г. (в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Соответственно, заявитель имеет объективное преимущественное право на приватизацию данного объекта недвижимости. Также истец подтвердил, что является субъектом МСП. Суд также согласился с доводами истца и удовлетворил его требования в полном объеме.
Из вышеприведенного анализа судебной практики можно сделать вывод, что зачастую решения или бездействия уполномоченных органов необъективны и незаконны в отношении предпринимателей. Чтобы выиграть данный спор, необходимо четко проанализировать нормы Закона № 159-ФЗ и Закона о приватизации, так как именно на нормы данных нормативно-правовых актов опирается суд. Оценочная экспертиза также играет ключевую роль в подобных делах особенно, когда разногласия касаются стоимости приватизируемого имущества.
В заключении хочу отметить, что арбитражная практика знает довольно большое количество споров, возникающих при приватизации государственного и муниципального имущества. Объектами данных споров могут выступать нежилые помещения, земельные участки, имущественные комплексы, объекты в стадии строительства. Разногласия возникают из-за того, что многие объекты недвижимости являются спорными, многие организации и физические лица не выполняют условия, при которых они получают право на приватизацию, а также, как указано выше, часто уполномоченные органы выносят немотивированное и незаконное решение относительно заявителя, что дает право на основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ обратиться за защитой своих прав и интересов в арбитражный суд. Оспорить отказ в приватизации государственного и муниципального имущества можно, главное, определить соответствующие основания и доказательную базу.
www.garant.ru
Пресса о ВАС РФ
Приватизация здания без земли невозможна
Сделка по отчуждению здания, находящегося в муниципальной собственности, без земельного участка под ним ничтожна из-за ее несоответствия действующему законодательству (постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 14831/09).
В суд обратился предприниматель с иском к районной администрации о признании недействительным договора купли-продажи здания магазина.
В ходе судебных разбирательств установлено, что предприниматель является победителем аукциона по продаже муниципального имущества, в связи с чем между ним и районной администрацией заключен договор купли-продажи здания магазина. В договоре ничего не сказано о передаче покупателю земельного участка под зданием. Участок, на котором расположено здание магазина, принадлежит предпринимателю на праве долгосрочной аренды. Однако площадь участка, указанная в договоре аренды, меньше площади приобретенного здания.
Управление федеральной регистрационной службы в регистрации перехода права собственности на здание к покупателю отказало. Причина: нарушение при совершении сделки законодательства, регулирующего совместный порядок продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция посчитала права предпринимателя нарушенными, а кассация заняла сторону властей. Спор дошел до надзора.
Высшие арбитры, проверив материалы дела, пришли к следующим выводам.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Поскольку между истцом и ответчиком заключена сделка по приватизации муниципального имущества, к ней применимо законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельного участка, на котором находится приватизируемое имущество. Аналогичное требование установлено ч. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В силу ст. 544 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке. Земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, подлежат отчуждению в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Участок отчуждается в границах, определенных на основании кадастрового плана.
Предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Участок под зданием магазина не являлся предметом договора купли-продажи и проводимого аукциона. Кроме того, земельный участок на момент заключения договора как таковой фактически не существовал, поскольку его площадь значительно меньше площади расположенного на нем здания магазина. В деле отсутствуют доказательства, что на момент заключения договора участок был сформирован в размерах, необходимых для использования находящегося на нем здания.
Таким образом, заключенный договор купли-продажи здания магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и признается недействительным в силу ничтожности.
Заключая договор приватизации, нужно следить, чтобы в нем была предусмотрена передача не только приватизируемого объекта недвижимости, но и земельного участка под ним. Причем участок должен быть поставлен на кадастровый учет и его площадь не должна быть меньше площади расположенного на нем объекта недвижимости.
www.arbitr.ru
Статья 28. Отчуждение земельных участков
Глава V. ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА
Статья 28. Отчуждение земельных участков
Комментарий к статье 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”
Комментируемая статья определяет нормы, регулирующие особенности приватизации земельных участков как объектов недвижимого имущества и, соответственно, объектов приватизации.
1. В п. 1 комментируемой статьи реализован такой принцип земельного законодательства, как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В этой связи п. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об отчуждении земельных участков, которые заняты приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено (объектами незавершенного строительства) одновременно с приватизацией таких объектов.
О понятиях зданий, строений и сооружений см. комментарий к ст. 3. Исходя из положений ГрК РФ объекты незавершенного строительства – это объекты, строительство которых не завершено (продолжается, приостановлено, законсервировано или полностью прекращено). При этом п. 1 комментируемой статьи к таким объектам незавершенного строительства предъявляет дополнительные требования о том, что они должны быть признаны самостоятельными объектами недвижимости. Это означает, что в отношении таких объектов должно быть оформлено право собственности в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, п. 1 ст. 25 которого устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Отсюда следует, что приватизация объектов незавершенного строительства без отчуждения земельных участков, на которых они располагаются, невозможна.
При этом в п. 1 комментируемой статьи не определен способ такого отчуждения. В то же время, исходя из вышеприведенного принципа земельного законодательства, можно сделать вывод о том, что федеральный законодатель имел в виду именно приватизацию как способ отчуждения земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты недвижимости. В то же время п. 1 комментируемой статьи, так же как и ст. 1 ЗК РФ, устанавливает исключения со ссылкой на федеральное законодательство. Так, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с ЗК РФ.
Относительно единства судьбы земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, судебная практика сводится к единому мнению о том, что одновременно должен приватизироваться и земельный участок, несмотря на то, что при приватизации объектов недвижимости он еще не сформирован.
Пример: ООО “Восток Бизнес Инвест” обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению “Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости” о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание, поскольку указанным казенным учреждением в такой регистрации было отказано в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и отчуждаемых объектов недвижимого имущества, на них расположенных. Судом первой инстанции требования истца были удовлетворены. Однако Пятым арбитражным апелляционным судом решение арбитражного суда первой инстанции было отменено, в иске ООО “Восток Бизнес Инвест” отказано. ФАС Дальневосточного округа в удовлетворении кассационной жалобы ООО “Восток Бизнес Инвест” также было отказано по следующим основаниям.
ООО “Восток Бизнес Инвест” был приобретен объект недвижимого имущества – здание общей площадью 736,40 кв. м. По мнению истца, принцип единства объекта и земельного участка в данном случае не нарушен, поскольку действует только в отношении сформированных земельных участков; в связи с тем, что земельный участок под спорным зданием не поставлен на кадастровый учет, его одновременное отчуждение со зданием законом не требуется. Однако суд апелляционной инстанции и ФАС Дальневосточного округа установили, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Материалами настоящего дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент проведения торгов не был сформирован, на кадастровый учет не поставлен, на аукцион не выставлялся и не был предметом сделки по договору купли-продажи, в связи с чем апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, что указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу ст. 168 ГК РФ сделка является ничтожной (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 мая 2013 г. N Ф03-1922/2013).
2. В п. 2 комментируемой статьи закреплено требование об одновременном отчуждении земельных участков в случае приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий (о понятии имущественного комплекса унитарного предприятия см. комментарий к ст. 11). В соответствии с п. 2 комментируемой статьи приватизации одновременно с приватизацией имущественных комплексов унитарных предприятий подлежат следующие земельные участки:
1) находящиеся у унитарного предприятия, имущественный комплекс которого приватизируется, на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со ст. 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ может возникнуть в отношении земельных участков только у казенного унитарного предприятия (унитарного предприятия, основанного на праве оперативного управления). Что касается права аренды, то федеральное законодательство, в том числе ст. 22 ЗК РФ, не устанавливает каких-либо исключений или особенностей в отношении унитарных предприятий. Иными словами, арендаторами земельных участков могут быть унитарные предприятия любых видов, чьи имущественные комплексы приватизируются.
Однако в соответствии с п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” на унитарные предприятия, как на арендаторов земельных участков, возлагаются дополнительные обязанности, а именно такие предприятия не вправе:
– сдавать земельный участок в субаренду, за исключением случая заключения концессионного соглашения, которым предусмотрено использование такого земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, а также земельных участков (в том числе искусственных земельных участков, созданных в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ “Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”) в границах морских портов;
– передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая заключения концессионного соглашения;
– отдавать арендные права в залог;
– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
2) заняты зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, являющиеся при этом частью имущественного комплекса унитарного предприятия, который приватизируется.
В то же время эти земельные участки должны быть необходимы для использования вышеуказанных объектов. Обратим внимание на то, что в подп. 2 п. 2 комментируемой статьи при указании на земельные участки, подлежащие отчуждению при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, используется союз “и”, что означает необходимость наличия обоих условий, то есть наличие зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами, и необходимость земельных участков для их использования. Иными словами, если необходимость земельных участков для использования данных объектов недвижимого имущества отсутствует, то они не подлежат отчуждению.
Необходимо отметить, что в судебной практике не всегда должное внимание уделяется вопросам исследования правовой природы наличия земельных участков у унитарных предприятий с целью их приватизации (отчуждения вместе с имущественным комплексом унитарного предприятия).
Пример: в Хабаровском крае имело место судебное разбирательство по иску ОАО “Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат” к Министерству имущественных отношений Хабаровского края об обязании внести изменения в распоряжение Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 18 августа 2005 г. N 775, о включении в перечень передаваемого приватизируемого имущества земельного участка, который был закреплен на праве бессрочного пользования за товариществом с ограниченной ответственностью “Хабаровский комбинат хлебопродуктов”. Затем на базе товарищества с ограниченной ответственностью “Хабаровский комбинат хлебопродуктов” было создано государственное унитарное предприятие “Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат”.
В 2002 году в результате инвентаризации земельных участков, ранее предоставленных товариществу с ограниченной ответственностью “Хабаровский комбинат хлебопродуктов”, было сформировано три земельных участка: N 1 площадью 140989,6 кв. м; N 2 площадью 6646,4 кв. м; N 3 площадью 7498,5 кв. м. Однако передаточным актом от 18 августа 2005 г. Министерство имущественных отношений Хабаровского края передало ОАО “Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат” имущественный комплекс государственного унитарного предприятия “Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат”, в том числе земельные участки N 1 и N 3. Однако ОАО “Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат”, посчитав незаконным непередачу при приватизации имущества земельного участка N 2, обратилось в суд.
ФАС Дальневосточного округа, рассмотрев кассационную жалобу данного общества, отметил, что суд первой инстанции не выяснил причину невключения земельного участка N 2 в перечень передаваемого приватизируемого имущества, в связи с чем направил дело на новое рассмотрение (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 г. N Ф03-7109/2010).
3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет обязанность собственников объектов недвижимости, которые не являются самовольными постройками, реализовать закрепленный в ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Полагаем, что оговорка о том, что к указанным объектам недвижимости не должны относиться самовольные постройки, включена в п. 3 комментируемой статьи в связи с тем, что самовольная постройка – это объект недвижимости, созданный с нарушением законодательства, а именно на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ), поэтому лицу, который осуществил строительство объекта недвижимости с нарушением требований законодательства, не может быть предоставлено право на приобретение земельного участка.
Кроме того, обратим внимание на то, что п. 3 комментируемой статьи содержит положение, не вполне соответствующее норме ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При этом из формулировки п. 3 комментируемой статьи “собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками” следует, что самовольная постройка может находиться у лица на праве собственности.
Пункт 3 комментируемой статьи на собственников объекта недвижимости возлагает обязанность по приобретению земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность. Однако, предоставляя собственникам объектов недвижимости право на приобретение земельного участка в аренду, п. 3 комментируемой статьи тем самым нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Относительно аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенных на них объектов недвижимости п. 3 комментируемой статьи устанавливает максимальный срок такой аренды – не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Полагаем, что на практике вряд ли могут возникнуть какие-либо вопросы относительно продолжительности срока резервирования земель, так как это одно из обязательных условий для резервирования. Что же касается срока аренды (не более чем сорок девять лет), то в федеральном законодательстве, а именно в п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, данный срок установлен для аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что п. 3 комментируемой статьи распространяется на земельные участки всех категорий земель, правовые основания установления срока именно такой продолжительности не ясны.
При этом исходя из п. 3 комментируемой статьи заключение договора аренды на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, не исключает возможности для приобретения земельного участка на праве собственности.
Также п. 3 комментируемой статьи содержит запрет на отказ со стороны собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка или на предоставление его в аренду, иными словами, данный запрет направлен также на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключение из этого запрета составляют случаи, предусмотренные федеральным законодательством, а именно (п. 4 ст. 28 ЗК РФ):
– изъятия земельных участков из оборота;
– установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
– резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует вопросы отчуждения неделимого земельного участка, на котором расположены части объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), которые находятся в собственности нескольких лиц. По существу, норма п. 4 комментируемой статьи полностью дублирует положение п. 3 ст. 36 ЗК РФ. В целом из п. 4 комментируемой статьи и п. 3 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственники вышеуказанных зданий, строений, сооружений имеют право приобрести такой неделимый земельный участок в собственность или в аренду. При этом в случае приобретения земельного участка в собственность при приватизации таких объектов недвижимости данный неделимый земельный участок приобретается в общую долевую собственность собственников зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая долевая собственность – это собственность, при которой доля каждого из собственников заранее определена. Исходя из п. 4 комментируемой статьи размер такой доли будет зависеть от площади части зданий, строений, сооружений, которые расположены на неделимом земельном участке. Иными словами, в данном случае будет действовать общее правило, косвенно предусмотренное п. 1 ст. 245 ГК РФ, когда доли в праве долевой собственности могут быть определены на основании закона.
В случае же приобретения неделимого земельного участка собственниками указанных объектов недвижимости в аренду на стороне арендатора будет иметь место так называемая множественность арендаторов, так как в аренду неделимый земельный участок приобретается всеми собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке. Безусловно, общие положения гражданского законодательства не содержат специальных положений относительно предоставления объекта аренды, в данном случае земельного участка, нескольким арендаторам. Однако п. 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Кроме того, отметим, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит норму, которая не соотносится с п. п. 1 – 4 комментируемой статьи (не учитывает их содержание) (см. комментарий к указанным пунктам), регулирующими порядок предоставления земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, не только в собственность, но и в аренду. Между тем в п. 5 комментируемой статьи установлено требование о предоставлении земельного участка на основании кадастрового паспорта, предоставляемого покупателем земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные указанным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. Однако, учитывая, что требования о предоставлении кадастрового паспорта распространяются только на покупателя земельного участка, то положения п. 5 комментируемой статьи предполагают приобретение земельного участка исключительно в собственность, исключая аренду, как это предусмотрено, например, п. п. 3 и 4 комментируемой статьи.
Также п. 5 комментируемой статьи предполагает, что кадастровый паспорт должен быть представлен к следующим документам:
1) акт инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, который представляет собой документ, подтверждающий наличие и учет основных материальных активов унитарного предприятия, как юридического лица;
2) договор купли-продажи земельного участка – гражданско-правовой договор, при котором продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель, соответственно, – уплатить за него обусловленную данным договором денежную сумму (цену договора) (ст. ст. 454, 549 ГК РФ).
6. Исходя из п. 6 комментируемой статьи, при решении вопроса об отчуждении земельного участка решается вопрос и об установлении в отношении его публичных сервитутов, что представляется вполне правомерным, логичным и справедливым, так как при этом одновременно решается вопрос об обеспечении интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Под публичным сервитутом ст. 23 ЗК РФ понимает право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Также п. 6 комментируемой статьи устанавливает запрет на переход права собственности относительно объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не используемых исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках, за исключением случаев установления публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей таких объектов в полном объеме. Установление такого условия представляется верным и обоснованным, так как в случае отсутствия необходимости в использовании в целом объектов инженерной инфраструктуры будет иметь место, собственно, их неиспользование или использование не по целевому назначению, что может повлечь их порчу или уничтожение. Объекты инженерной инфраструктуры – это объекты недвижимости, которые используются для обеспечения функционирования коммунального комплекса (например, тепло-, водо- и газоснабжения).
7. Пункт 7 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости их собственникам согласно положениям земельного законодательства. Так, например, согласно п. п. 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ продажа таких земельных участков осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, которая не может превышать их кадастровую стоимость.
8. Пункт 8 комментируемой статьи содержит перечень земельных участков, отчуждение которых, в том числе и в случае приватизации расположенных на них объектов недвижимости, не допускается. Необходимо отметить, что критерии, с учетом которых соответствующие земельные участки включены в указанный перечень, представляют собой отдельные категории земельных участков, особую значимость этих земельных участков, возможное причинение ими вреда физическим лицам, юридическим лицам и окружающей среде, а также их предназначение. Так, например, не подлежат отчуждению такие земельные участки, как:
– земельные участки земель лесного фонда, то есть лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) (ст. 101 ЗК РФ);
– земельные участки земель водного фонда, а именно земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ст. 102 ЗК РФ);
– земельные участки земель особо охраняемых природных территорий и объектов, то есть земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ);
– земли, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению. Как правило, опасные вещества – это горючие, взрывчатые, токсичные и тому подобные вещества, которые представляют опасность для физических лиц, юридических лиц и окружающей среды;
– земельные участки общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Исходя из п. 12 ст. 1 ГрК РФ это земельные участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц;
– земельные участки, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, например, изъятые из оборота.
9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает особенность внесения земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ, которая заключается в том, что в этом случае доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества может быть и более чем 25 процентов плюс одна акция.
zakoniros.ru
Смотрите так же: